부동산을 자녀나 배우자에게 증여하면서 해당 부동산에 설정된 대출금이나 임대보증금 등의 채무도 함께 넘기는 방식을 일반적으로 부담부증여라고 합니다.
일반 증여와 가장 큰 차이는 부동산 전체 가액에 대해 증여세를 계산하는 것이 아니라, 세법상 인정되는 채무를 수증자가 실제로 인수한다면 원칙적으로 그 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산한다는 점입니다.
그러나 채무 부분이 사라지는 것은 아닙니다. 수증자가 인수한 채무에 상당하는 부분은 증여자 입장에서 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.
따라서 부담부증여는 단순히 ‘증여세 절세방법’이라고 생각하기보다 증여세 + 양도소득세 + 취득세를 동시에 비교해야 합니다.
부담부증여란 무엇인가?
예를 들어 부모가 시가 10억원인 부동산을 자녀에게 증여한다고 가정해 보겠습니다.
해당 부동산에 부모 명의의 대출금 4억원이 있고, 자녀가 부동산과 함께 이 채무를 실제로 인수한다면 구조를 개념적으로 다음과 같이 나눌 수 있습니다.
부동산가액 10억원 = 채무 4억원 + 순수 증여부분 6억원
일정 요건을 충족한다면 6억원은 증여세 계산 대상이 되고, 자녀가 인수한 4억원 상당 부분은 부모에게 양도소득세 문제가 발생하는 구조입니다.
즉, 4억원의 채무를 차감해 증여세가 줄었다고 해서 반드시 전체 세금도 줄어드는 것은 아닙니다.
1. 수증자에게 발생하는 증여세
상속세및증여세법 제47조는 증여세 과세가액을 계산할 때 증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 일정 채무를 증여재산가액에서 차감하도록 규정하고 있습니다.
기본적인 구조는 다음과 같습니다.
증여재산가액 – 인정되는 인수채무 = 부담부증여의 순수 증여부분
증여세 과세표준에 적용되는 세율은 현재 다음과 같은 10~50%의 누진구조입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | – |
| 1억원 초과~5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 10억원 초과~30억원 이하 | 40% | 1억6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억6천만원 |
다만 실제 증여세는 증여재산공제, 기존 증여재산의 합산 여부 등까지 반영하여 계산해야 하므로 단순히 위 세율을 부동산가액에 곱하는 방식은 아닙니다.
특히 동일인으로부터 해당 증여일 전 10년 이내 받은 일정 증여재산도 합산될 수 있으므로 과거 증여내역을 확인해야 합니다.
2. 증여자에게 발생하는 양도소득세
부담부증여에서 가장 중요한 부분입니다.
수증자가 증여자의 채무를 인수하는 경우 그 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다.
따라서 일반 증여에서는 원칙적으로 발생하지 않았을 양도소득세가 부담부증여에서는 발생할 수 있습니다.
예를 들어,
부동산 평가액 10억원
인수채무 4억원
이라면 개념적으로 부동산의 40% 상당 부분이 유상 이전된 것으로 보는 구조입니다.
다만 양도소득세는 단순히 4억원 × 세율로 계산하는 것이 아닙니다.
세법에 따른 양도가액과 취득가액, 필요경비, 보유기간, 부동산의 종류, 주택 수 및 비과세·중과 여부 등을 검토해야 합니다.
따라서 취득가액이 매우 낮은 오래된 부동산은 부담부증여로 증여세가 감소하더라도 양도소득세가 상당히 증가할 가능성이 있습니다.
3. 수증자가 부담하는 취득세
부동산을 증여받으면 수증자에게는 취득세도 발생합니다.
2026년 7월 1일 시행 지방세법상 일반적인 부동산 무상취득의 표준세율은 **3.5%**입니다. 다만 이것만 보고 취득세를 확정해서는 안 됩니다.
부동산 종류와 소재지역, 주택 여부, 취득원인 및 중과요건 등에 따라 실제 세율이 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 부담부증여는 순수 증여부분과 채무 인수에 따른 유상취득 부분의 취득세 과세구조를 구분해서 검토해야 하는 경우가 있으므로 계약 전에 취득세까지 계산하는 것이 중요합니다.
4. 채무가 실제로 이전되었는지가 중요하다
부담부증여에서 세무상 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 채무의 실질적인 인수 여부입니다.
특히 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여에서는 세법이 채무 인수를 엄격하게 보고 있습니다.
상속세및증여세법 제47조 제3항은 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수하더라도 원칙적으로 해당 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하고, 객관적으로 인정되는 채무 등에 대해서는 예외를 두고 있습니다.
따라서 계약서에 단순히 “대출금 3억원을 자녀가 인수한다”고 적는 것만으로 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
실무적으로는 채무의 존재와 인수 사실뿐 아니라 수증자가 실제 채무를 부담할 능력과 이후 원리금 상환 내역까지 관리하는 것이 중요합니다.
5. 부담부증여 계산 사례
부모가 자녀에게 다음 부동산을 증여한다고 가정해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 부동산 평가액 | 10억원 |
| 해당 부동산 관련 채무 | 4억원 |
| 순수 증여부분 | 6억원 |
| 부모의 당초 취득가액 | 3억원 |
채무 4억원이 세법상 정상적으로 인정된다고 가정하면 증여세 측면에서는 10억원 전체가 아니라 채무를 차감한 6억원을 중심으로 증여세 과세가액을 계산하게 됩니다.
반면 부모에게는 채무 4억원에 해당하는 유상 이전 부분에 대해 양도소득세를 검토해야 합니다.
여기서 중요한 점은 부모의 취득가액 3억원 전체를 그대로 양도소득세 취득가액으로 공제하는 것이 아니라는 것입니다.
부담부증여의 양도소득세는 채무에 해당하는 양도부분과 전체 부동산의 취득가액·필요경비를 세법상 방법에 따라 안분하여 계산해야 하므로 실제 계산은 더 복잡합니다.
따라서 이 사례에서 단순히
4억원 – 3억원 = 양도차익 1억원
이라고 계산하면 안 됩니다.
일반 증여와 부담부증여, 어느 것이 유리할까?
예를 들어 10억원 부동산에 4억원의 채무가 있다고 해서 부담부증여가 무조건 유리한 것은 아닙니다.
일반 증여라면 주로 10억원 상당의 증여재산에 대한 증여세와 취득세를 검토합니다.
부담부증여를 선택하면 증여세 과세대상이 감소할 수 있지만 대신 증여자의 양도소득세가 새롭게 발생할 수 있고 취득세 구조도 달라질 수 있습니다.
따라서 최소한 다음 세 가지 시나리오를 숫자로 비교하는 것이 좋습니다.
① 일반 증여
② 부담부증여
③ 매매 또는 일부 증여를 포함한 다른 이전방식
그리고 각각의 증여세 + 양도소득세 + 취득세 + 지방소득세 등 전체 세부담을 비교해야 합니다.
부담부증여 전 반드시 확인할 체크리스트
부담부증여를 검토한다면 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 부동산의 세법상 평가액
- 증여자의 실제 취득가액과 취득시기
- 현재 담보대출 잔액
- 전세보증금·임대보증금 존재 여부
- 채무가 증여자에게 실질적으로 귀속되는 채무인지
- 수증자의 채무상환 능력
- 과거 10년간 증여내역
- 주택이라면 증여자와 수증자의 주택 보유현황
- 해당 부동산의 양도소득세 비과세 또는 중과 여부
- 취득세 중과 여부
- 증여 후 예상 보유기간
이 자료를 먼저 준비하면 일반 증여와 부담부증여의 세부담을 상당히 구체적으로 비교할 수 있습니다.
결론 — 증여세만 줄어드는지를 보면 안 된다
부담부증여의 핵심은 채무를 넘겨 증여재산가액을 낮추는 것 자체가 아닙니다.
채무가 세법상 실제 인수된 것으로 인정되어야 하며, 그 결과 수증자의 증여세가 감소하는 대신 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
따라서 가장 중요한 계산은
일반 증여 총세금 vs 부담부증여 총세금
입니다.
특히 오래전에 낮은 가격으로 취득한 부동산이나 가격이 크게 상승한 부동산은 부담부증여에 따른 양도소득세가 예상보다 클 수 있으므로 증여계약을 체결하기 전에 세금 시뮬레이션을 하는 것이 바람직합니다.
면책사항
본 글은 일반적인 세무정보 제공을 목적으로 작성되었으며 개별 거래에 대한 세무·법률 자문을 의미하지 않습니다. 실제 세금은 부동산 종류, 평가액, 소재지, 취득시기, 채무의 성격, 주택 보유현황 및 거래 당시 시행되는 법령 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 증여 전 개별 사실관계에 대한 검토가 필요합니다.