아파트 청약을 준비하다 보면 가장 먼저 확인하게 되는 숫자가 있습니다.
바로 청약가점입니다.
특히 민영주택 일반공급에서 가점제가 적용되는 경우에는 같은 1순위 청약자라도 가점이 높은 사람이 우선적으로 당첨될 수 있기 때문에 자신의 점수를 미리 계산해 두는 것이 중요합니다.
2026년 현재 「주택공급에 관한 규칙」상 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 주택청약종합저축 가입기간을 기준으로 점수를 산정합니다.
청약가점의 최고점은 84점입니다.
그렇다면 나는 몇 점일까요?
1. 청약가점 84점은 어떻게 구성될까?
청약가점은 크게 세 가지 항목으로 구성됩니다.
| 평가항목 | 최고점 |
|---|---|
| 무주택기간 | 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 |
| 합계 | 84점 |
즉,
청약가점 = 무주택기간 점수 + 부양가족 점수 + 청약통장 가입기간 점수
입니다.
예를 들어 무주택기간 24점, 부양가족 20점, 청약통장 가입기간 17점이라면
24 + 20 + 17 = 61점
이 됩니다.
하지만 세 항목 중 특히 무주택기간과 부양가족 계산에서 실수가 많이 발생합니다.
2. 무주택기간은 최대 32점
무주택기간은 길수록 점수가 높아집니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상~2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상~3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상~4년 미만 | 8점 |
| 4년 이상~5년 미만 | 10점 |
| 5년 이상~6년 미만 | 12점 |
| 6년 이상~7년 미만 | 14점 |
| 7년 이상~8년 미만 | 16점 |
| 8년 이상~9년 미만 | 18점 |
| 9년 이상~10년 미만 | 20점 |
| 10년 이상~11년 미만 | 22점 |
| 11년 이상~12년 미만 | 24점 |
| 12년 이상~13년 미만 | 26점 |
| 13년 이상~14년 미만 | 28점 |
| 14년 이상~15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
무주택기간이 15년 이상이면 최고점인 32점을 받을 수 있습니다.
3. 무주택기간은 언제부터 계산할까?
여기서 가장 많이 틀립니다.
현재 무주택이라고 해서 태어난 날부터 무주택기간을 계산하는 것은 아닙니다.
현행 규칙에서는 원칙적으로 청약 신청자가 만 30세가 된 날부터 계속 무주택인 기간을 계산합니다. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산할 수 있습니다.
예를 들어 현재 만 40세이고 한 번도 주택을 소유한 적이 없다면 단순하게는 만 30세부터 약 10년의 무주택기간을 계산하는 방식입니다.
반면 만 27세에 혼인했다면 만 30세가 아니라 혼인신고일부터 계산할 수 있습니다.
4. 과거에 집을 소유했다면 어떻게 될까?
이 경우도 중요합니다.
청약 신청자나 배우자가 과거에 주택을 소유했다가 처분했다면 무조건 만 30세부터 계산하는 것이 아닙니다.
현행 규칙에서는 주택을 소유한 사실이 있는 경우 최근에 무주택자가 된 날부터 무주택기간을 산정하도록 하고 있습니다.
예를 들어 만 45세인 사람이 40세까지 주택을 소유하다가 매도한 후 현재까지 5년 동안 무주택이었다면 과거 15년 전체를 무주택기간으로 계산하는 것이 아니라 원칙적으로 최근 무주택기간을 기준으로 판단해야 합니다.
따라서 과거 주택을 매도한 경험이 있다면 처분일을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
5. 배우자의 주택 보유 이력도 중요하다
무주택기간은 청약 신청자만 보는 것이 아닙니다.
현행 가점제 기준에서는 주택공급신청자와 배우자를 기준으로 무주택기간을 판단합니다.
따라서 본인은 평생 집을 소유하지 않았더라도 배우자가 과거 주택을 소유했다면 무주택기간 계산이 달라질 수 있습니다.
청약가점을 계산할 때 자신의 부동산 보유이력만 확인해서는 안 되는 이유입니다.
6. 부양가족은 최대 35점
청약가점에서 가장 큰 점수를 차지할 수 있는 항목이 부양가족 수입니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
부양가족이 한 명 증가할 때마다 5점씩 증가하는 구조입니다.
여기서 주의해야 할 점은 청약 신청자 본인은 부양가족 수에 포함하지 않는다는 것입니다.
7. 배우자는 부양가족에 포함될까?
배우자는 원칙적으로 부양가족에 포함될 수 있습니다.
배우자가 주민등록상 다른 주소에 거주하고 있다고 해서 무조건 제외되는 것도 아닙니다.
현행 규칙은 부양가족 판단에서 주택공급신청자의 배우자가 같은 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우도 고려하도록 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 주민등록 주소만 보고 배우자를 제외해서는 안 됩니다.
8. 부모님과 같이 살면 바로 부양가족이 될까?
그렇지 않습니다.
부모·조부모 등 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 별도의 요건을 확인해야 합니다.
대표적으로 청약 신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주여야 하고, 직계존속이 일정 기간 계속하여 신청자 또는 배우자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있어야 하는 등의 요건이 있습니다.
현행 기준에서는 직계존속의 경우 최근 3년 이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재되어 있는지가 중요한 요건입니다.
또한 직계존속과 그 배우자의 주택 소유 여부 등에 따라 부양가족 인정 여부가 달라질 수 있으므로 부모님과 주민등록을 합쳤다는 이유만으로 바로 점수를 더해서는 안 됩니다.
9. 자녀는 모두 부양가족으로 인정될까?
자녀도 무조건 포함되는 것은 아닙니다.
현행 규칙에서는 부양가족에 포함되는 자녀에 대해 기본적으로 미혼 여부 등을 확인합니다.
또한 성년 자녀, 특히 일정 연령 이상의 직계비속은 동일 주민등록표에 계속 등재되어 있었는지 등 추가적인 요건을 확인해야 합니다.
따라서
“배우자 1명 + 자녀 2명 + 부모님 2명 = 무조건 부양가족 5명”
이라고 계산하면 안 됩니다.
각 가족별 인정요건을 따로 확인해야 합니다.
10. 청약통장 가입기간은 최대 17점
세 번째는 청약통장 가입기간입니다.
가입기간이 길수록 점수가 높아집니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상~1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상~2년 미만 | 3점 |
| 2년 이상~3년 미만 | 4점 |
| 3년 이상~4년 미만 | 5점 |
| 4년 이상~5년 미만 | 6점 |
| 5년 이상~6년 미만 | 7점 |
| 6년 이상~7년 미만 | 8점 |
| 7년 이상~8년 미만 | 9점 |
| 8년 이상~9년 미만 | 10점 |
| 9년 이상~10년 미만 | 11점 |
| 10년 이상~11년 미만 | 12점 |
| 11년 이상~12년 미만 | 13점 |
| 12년 이상~13년 미만 | 14점 |
| 13년 이상~14년 미만 | 15점 |
| 14년 이상~15년 미만 | 16점 |
| 15년 이상 | 17점 |
따라서 청약통장을 15년 이상 유지하면 최고 17점입니다.
청약통장은 단기간에 가입기간을 늘릴 수 없기 때문에 장기간 유지하는 것이 중요합니다.
11. 청약가점 84점은 어떤 사람일까?
최고점 84점을 받으려면 세 항목 모두 최고점을 받아야 합니다.
무주택기간 15년 이상 = 32점
부양가족 6명 이상 = 35점
청약통장 가입기간 15년 이상 = 17점
따라서
32 + 35 + 17 = 84점
입니다.
현실적으로 부양가족 6명 이상을 충족하기 쉽지 않기 때문에 84점은 상당히 높은 점수입니다.
12. 실제 사례로 내 점수를 계산해 보자
A씨가 다음과 같은 상황이라고 가정하겠습니다.
무주택기간: 12년 6개월
부양가족: 배우자 + 미혼 자녀 2명 = 3명
청약통장 가입기간: 10년 4개월
단순 가점표에 적용하면
무주택기간 12년 이상~13년 미만 → 26점
부양가족 3명 → 20점
청약통장 10년 이상~11년 미만 → 12점
따라서 총점은
26 + 20 + 12 = 58점
입니다.
A씨의 청약가점은 58점입니다.
단, 실제 청약에서는 가족들이 부양가족 인정요건을 충족하는지 별도로 확인해야 합니다.
13. 60점이면 당첨될 수 있을까?
청약가점 60점이 높으냐 낮으냐는 절대적으로 판단하기 어렵습니다.
같은 60점이라도
서울 인기지역 신축 아파트
와
지방 미분양 우려 지역
에서 의미가 완전히 다르기 때문입니다.
청약 당첨 가능성을 판단하려면 과거 해당 지역과 비슷한 단지의 당첨가점 최저점·평균점·최고점을 확인하는 것이 좋습니다.
따라서 중요한 것은 단순히
“내 점수가 60점이다.”
가 아니라
“내가 청약하려는 단지의 예상 당첨가점과 비교했을 때 경쟁력이 있는가?”
입니다.
14. 가점이 낮으면 청약을 포기해야 할까?
그렇지 않습니다.
민영주택 일반공급은 지역·주택규모 등에 따라 가점제와 추첨제가 함께 적용될 수 있습니다.
현행 「주택공급에 관한 규칙」에서도 가점제가 적용되는 물량과 추첨으로 선정하는 물량을 구분하고 있습니다.
따라서 가점이 상대적으로 낮다면 무조건 청약을 포기하기보다 추첨제 물량이 있는 주택형과 공급지역을 함께 검토하는 전략이 필요합니다.
신혼부부·생애최초·다자녀 등 특별공급 자격에 해당하는 경우에는 특별공급도 별도로 검토할 수 있습니다.
15. 청약가점에서 가장 많이 하는 실수
가장 흔한 오류는 무주택기간을 현재 나이 전체로 계산하는 것, 부모님과 함께 산다는 이유만으로 부양가족에 포함하는 것, 결혼한 자녀를 그대로 부양가족에 넣는 것, 배우자의 과거 주택소유 이력을 확인하지 않는 것 등입니다.
청약가점을 실제보다 높게 입력하면 단순한 계산 실수로 끝나지 않을 수 있습니다.
청약 신청 내용과 실제 자격이 다르면 당첨 이후 부적격 문제가 발생할 수 있으므로 애매한 항목은 입주자모집공고와 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.
16. 내 청약점수를 빠르게 계산하는 방법
자신의 점수를 계산하려면 다음 세 가지 정보부터 확인하면 됩니다.
① 무주택기간
② 인정되는 부양가족 수
③ 청약통장 가입기간
예를 들어
무주택 15년 이상 = 32점
부양가족 2명 = 15점
청약통장 15년 이상 = 17점
이라면
32 + 15 + 17 = 64점
입니다.
이렇게 자신의 점수를 계산한 뒤 관심 지역의 최근 당첨가점과 비교하면 청약전략을 세우기가 훨씬 쉬워집니다.
결론
청약 가점제는 복잡해 보이지만 기본 구조는 간단합니다.
무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 청약통장 가입기간 17점 = 최고 84점
입니다.
하지만 실제로 어려운 부분은 점수를 더하는 것이 아니라 내 무주택기간과 부양가족이 법적으로 어떻게 인정되는지를 정확하게 판단하는 것입니다.
특히 과거 주택보유 이력이 있거나 배우자가 주택을 소유했던 경우, 부모님을 부양가족으로 포함하려는 경우에는 계산이 달라질 수 있습니다.
따라서 청약을 준비한다면 먼저 자신의 가점을 정확히 계산하고, 그 다음 관심 단지의 과거 당첨가점과 가점제·추첨제 비율을 비교하여 청약전략을 세우는 것이 중요합니다.
청약에서 중요한 것은 단순히 높은 점수가 아니라 내 점수로 당첨 가능성이 상대적으로 높은 단지를 찾는 것입니다.
※ 본 콘텐츠는 일반적인 주택청약 정보 제공 및 교육을 목적으로 작성되었습니다. 실제 청약자격과 가점은 입주자모집공고일 현재의 세대구성, 주택보유 이력, 혼인관계, 주민등록 및 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 청약 전에는 반드시 해당 단지의 입주자모집공고와 청약Home의 안내를 확인하시기 바랍니다.